中国CPA在线

    1 重庆模式

    2011年1月9日，在重庆市召开的“两会”上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，一方面大力进行低端保障房建设，今年新开工公租房1350万平方米；另一方面，通过税收约束等方式，加强财税调节，开征高档商品房房产税，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。

    从目前重庆模式传递出的信息看，重庆的思路是运用税收杠杆控制，“低端不收税、高端增加税务”。重庆方案将对个人住宅的套数或者面积划定不同的档次，每超过一定面积数量或者套数，其征收的税率就会相应提高，拥有的房产套数越多，面积越大，其最终缴付房地产税的税率就将越高。别墅和面积超过200平方米以上的大户型住宅物业，将首先被直接征收房地产税。对于评估价格超过重庆主城区平均价格三倍以上的住宅，亦将被开征房地产税。在此过程中，依据面积，划定档次，而后依据已划定的档次，逐级调高税率，也就是说“套数越多、面积越大，税率逐级提高”。比如某套高档商品房是200平方米，价格又相当于市场均价的3倍以上，就收1%的房产税。这是每年都要交的。房子今年是100万元要交1万元，如果买了300万元的二手房，就得交3万元。比均价高三倍，就收1%，高四倍就收1.5%，高五倍，就收2%.如果再高上去，就收5%.因为是年年要交，如果300万元的一套房子，2%就是6万元，300万元本身还要付利息，利息本身就是6%，成本就变成8%.七八年的时间，都能够再买一套房子了。除此之外，在重庆，如果一人或一户拥有四套及以上住宅，将直接被征收房地产税，并直接课以累进税率，以控制个人或者家庭占有“过多的、非自住”的住房资源，从而实现房产的“去投资化”目的。

    重庆模式的思路，就是对高端住房房价和消费加以约束，抑制投资性需求和奢侈性需求，同时“削峰补低”，用房产税收入，补充公共租赁住房建设和维护，促进整个房地产市场的均衡健康发展。

    2 上海模式

    有关上海房产税的征收在业内至少有三个版本。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收；第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”；第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋，税率更高。在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在房价的0.5%？0.8%.

    目前，议论最多的就是房产税从新购住房征收。如果房产税先从新购住房征收，那么除了“人均面积”，还有一些要素也是关键。比如，如何定义“家庭”，又如何确定“新购房产”的截止日期。对此，目前尚无官方说法。不过按此前“沪十二条”调控细则，“家庭”主要是指夫妻双方和未成年子女，如果成年子女买房算两个家庭；而网上（备案）的签约日期，即为判断是否“新购房产”的起始日期。

    对市场的影响

    房产税的征收，在重庆、上海破冰之后，会不断积累和总结经验，再逐步扩大到全国范围，特别是深圳、广州、北京、杭州等房价居高不下的一线城市。但仅从重庆、上海的试点方案来看，目前房产税试点所涉及的也仅仅是少量房产，还远远没有普及，对房地产市场的影响还是比较有限的，但对人们的心理预期、未来的投资计划会产生较大影响。

    无疑，房产税开征的消息短期对于试点城市是利空，会抑制投资投机需求。但长期来看，由于税率低，会逐渐被市场消化。从国外的情况可以看出，像美国、香港等已征收房产持有税的地方，也不能避免产生房价泡沫。让我们记忆犹新的2008年全球金融危机的导火索就来自次贷危机，而次贷危机的酝酿就是由于美国持续几年的房产泡沫所致。

    征收房产税对于抑制高房价、抑制炒房有一定作用，是调控高房价的手段之一。但任何房地产调控都是一套组合拳，是多个政策效果叠加的作用，包括税收政策、土地政策、货币政策、银行信贷政策等，以及政府要加大保障性住房建设等都是必要的。