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　　提到公摊面积，大家都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！

　　从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的公用建筑面积，就因现有法律法规没有设定上限等问题引发争议。

　　如今好消息传来，以后的住宅交易有望全部按照套内面积来计算！

　　住宅建筑应以套内使用面积进行交易

　　本次《规范》中的最大亮点是指出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

　　有媒体指出，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。分析人士表示，此次出台这一规定主要是因为：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。

　　去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章火爆，揭露出这个矛盾已久的问题。此后，新华社、人民日报等都发文质疑该制度的不合理。

　　什么是公摊面积？

　　公摊面积即分摊的公用建筑面积，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

　　我们在买房的时候，开发商会告诉你，购买的商品房销售面积(建筑面积)=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积(公摊面积)。

　　根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

　　1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

　　2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

　　这意味着，按照建筑面积来计价的话，除了套内面积外，消费者还需要为包括电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积来买单。近年来，随着房价上涨，一些开发商为了牟取利益，倾向于提高公摊系数，这样不仅可以收取包括物业费、取暖费等多重费用，还给购房者营造出房价较低的价格幻觉。

　　公摊面积问题不是一个新鲜话题，业内专家认为公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。

　　重庆早已实行以套内面积计价售楼

　　20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善，甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

　　不过，2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日，《一手住宅物业销售条例》正式推出，新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

　　在内地，重庆是目前唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

　　实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

　　该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。

　　谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

　　取消公摊面积意义在哪？

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，取消公摊面积的意义在于，一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积，就是你买房的面积，避免出现我花大价钱买了100平米的房子，实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。

　　不过，此前业内也有不少观点认为，对未来房产税的出台进行一定的铺垫。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

　　套内计价政策对购房成本有影响吗？

　　“住宅建筑以套内使用面积进行交易”这一新规会使得购房价格上涨吗?这是很多人关心的问题。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示：“套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。”

　　对于这一新规，张大伟还指出：“另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”

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