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情形

①租赁期限6个月以上的，应采用书面形式；未采用书面形式的，视为不定期租赁。
②对租赁期限没有约定或约定不明，依照《合同法》规定仍不能确定，视为不定期租赁。
③租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

期限

租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。

后果

双方当事人均可随时解除，但出租人解除应当在合理期限之前通知承租人。

出租人

出租人应当履行租赁物的维修义务，另有约定的除外。

出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修影响使用的，应相应减少租金或延长租期。

承租人

租

金

期限未确定：协议补充→交易习惯→不满1年，期限届满时；1年以上，满1年时，剩余部分届满时。

承租人无正当理由未付或延付租金：合理期限内支付→逾期不支付，出租人可以解除合同。

禁止事项

承租人经出租人同意，可对租赁物进行改善或增设他物，如未经出租人同意，可要求承租人恢复原状或赔偿损失。

①承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。
②承租人经出租人同意转租，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
【提示】出租人对损失追究的两个选择：出租人追究承租人的违约责任；出租人追究第三人的侵权损害赔偿责任。

双方

不定期租赁

出租方

未经出租人同意进行转租

承租人不按照约定用途或性质使用租赁物，使租赁物受损

承租人逾期不支付租金

承租方

租赁物毁损、灭失

租赁物危及承租人安全健康，即使承租人订立合同时明知

无效

①出租未取得建设工程规划许可证或未按许可证的规定建设的房屋——违建

②出租人未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑——未批准

③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效——超期

【提示】在一审法庭辩论终结前无效因素消灭，可转为有效；不可请求租金，但可要求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费。

有效

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

对象

房屋

提前通知

一般

提前15日通知承租人，未明确表示购买视为放弃。

拍卖

提前5日通知承租人，未参加拍卖视为放弃。

处理

未在合理期限内通知承租人，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

例外

①房屋共有人行使优先购买权；

②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；

③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买；

④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

续租权

①承租人在租期死亡的，与其生前共同居住的人可以继续租赁该房屋。

②承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租期死亡、失踪或被宣告死亡，其共同经营人或其他合伙人可以继续租赁该房屋。