【知识点】租赁合同★★★
（一）租赁合同概述
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同为有偿、双务、诺成合同。
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不定期租赁 |
内容 |
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情形 |
①租赁期限6个月以上的，应采用书面形式；未采用书面形式的，视为不定期租赁。 ②对租赁期限没有约定或约定不明，依照《合同法》规定仍不能确定，视为不定期租赁。 ③租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 |
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期限 |
租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。 |
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后果 |
双方当事人均可随时解除，但出租人解除应当在合理期限之前通知承租人。 |
（二）双方当事人的权利义务
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当事人 |
内容 |
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出租人 |
出租人应当履行租赁物的维修义务，另有约定的除外。 出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修影响使用的，应相应减少租金或延长租期。 |
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承租人 |
租金 |
期限未确定：协议补充→交易习惯→不满1年，期限届满时；1年以上，满1年时，剩余部分届满时。 承租人无正当理由未付或延付租金：合理期限内支付→逾期不支付，出租人可以解除合同。 |
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禁止事项 |
①承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。 ②承租人经出租人同意转租，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 【提示】出租人对损失追究的两个选择：出租人追究承租人的违约责任；出租人追究第三人的侵权损害赔偿责任。 |
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（三）租赁合同的解除
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解除权 |
内容 |
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双方 |
不定期租赁 |
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出租方 |
未经出租人同意进行转租 承租人不按照约定用途或性质使用租赁物，使租赁物受损 承租人逾期不支付租金 |
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承租方 |
租赁物毁损、灭失 租赁物危及承租人安全健康，即使承租人订立合同时明知 |
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（四）房屋租赁合同
房屋租赁合同，是指以不动产——房屋为租赁标的物的租赁合同。“买卖不破租赁”适用于所有租赁，不仅仅针对房屋租赁。
1.房屋租赁的无效
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合同性质 |
内容 |
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无效 |
①出租未取得建设工程规划许可证或未按许可证的规定建设的房屋——违建 ②出租人未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑——未批准 ③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效——超期 【提示】在一审法庭辩论终结前无效因素消灭，可转为有效；不可请求租金，但可要求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费。 |
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有效 |
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 |
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2.房屋租赁中承租人的优先权
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事项 |
内容 |
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对象 |
房屋 |
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提前通知 |
一般 |
提前15日通知承租人，未明确表示购买视为放弃。 |
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拍卖 |
提前5日通知承租人，未参加拍卖视为放弃。 |
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处理 |
未在合理期限内通知承租人，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 |
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例外 |
①房屋共有人行使优先购买权； ②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女； ③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买； ④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 |
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续租权 |
①承租人在租期死亡的，与其生前共同居住的人可以继续租赁该房屋。/p> ②承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租期死亡、失踪或被宣告死亡，其共同经营人或其他合伙人可以继续租赁该房屋。 |
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【注意】借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪或者构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法之规定，认定民间借贷合同的效力。 担保人以上述理由主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人的民事责任。
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