中国CPA在线

    星级酒店收益的构成包括：客房、商场、餐饮、商务会议、娱乐健身等有形部分与酒店的无形部分（商誉等），有机地构成了酒店整体。也就是说酒店的企业价值主要体现为硬件环境、客户资源、优良的经营管理经验的价值。

    酒店经营收益的预测直接影响对酒店盈利能力的判断，是决定酒店最终评估值的关键因素。酒店创造的不归属于酒店权益主体所有的收入，不能作为酒店企业价值评估中的酒店收益。如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。凡是归酒店权益主体所有的酒店收支净额，都可视为酒店的收益。无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为酒店收益。

    酒店的收益预测，可分为三步。首先，要对酒店收益的历史及现状进行分析判断，关注酒店的实际经营收益。其次是对酒店可预测的若干年的预期收益的预测。最后，是对酒店未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。具体操作通过对酒店前3～5年审计后的财务报表进行非正常因素的调整分析，主要是损益表及现金流量表的调整，剔除一次性、偶然性，或以后不再发生的收入或费用，把酒店评估基准日的损益表及现金流量调整到正常状态，作为预期收益趋势分析的基础。

    1.酒店年经营收入的预测

    结合酒店经营的实际情况，通过对酒店经营发展趋势的分析进行预测，对未来的预测要考虑酒店在规模上的改扩建情况。主营业务收入包括：客房、商场、餐饮、商务会议、娱乐健身等的收入；营业外收入；其他投资收益等。

    2、未来营业成本、费用的测算

    （1）酒店的营业成本、费用按客房部、餐饮部、其他部（健身、商务）等盈利部门归集，主要分为营业成本（材料成本）、工资及福利、营业费用、营业税金（营业税、教育费附加）等。对费用的预测要依据对酒店历年营业成本、费用水平的分析基础上。

    （2）期间费用的测算。间费用是企业当期发生的费用中的重要组成部分，是不计入经营业务成本而直接计入当期损益的费用，主要包括管理费用、营业费用、财务费用。

    管理费用包括管理人员的工资、办公费用、固定资产折旧、无形资产摊销（如土地使用权、长期待摊费用）、维修费、房产税等。酒店管理人员的工资成本费用，包括除客房部、餐饮部、其他盈利部门以外公共部门的费用，公共部门主要包括行政管理部门、市场推广部门、能源维修部门等。固定资产折旧根据酒店财务制度规定的预计使用年限和残值率按直线法计提折旧。要关注未来年度固定资产增加值的折旧计提。

    财务费用主要考虑借款利息、银行手续费等。

    （3）所得税的测算。所得税税率的测算根据评估企业的所得税适用税率确定。对于亏损企业，自开始盈利年度起连续五年弥补以前年度的亏损，全额弥补后正常计算应扣所得税。