中国CPA在线

二、酒店企业价值评估与酒店房地产估价中的净收益

    （一）酒店房地产估价的净收益

    星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，一般估价时根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。酒店的持续经营，除了需要有酒店房地产提供必需的场所之外，酒店经营所必需的设备及流动资金等，均缺一不可，在正常情况下酒店只具有整体产权。酒店房地产本身的价值很难从酒店整体资产的价值中剥离出来。

    酒店房地产作为一种长期收益的经营性不动产，有别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将隐含在酒店房地产价值中。因此，对于酒店房地产用收益法评估，必须清楚估价对象范围及内涵。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算时要扣除商业利润、扣除非不动产部分所带来的收益。

    1.酒店房地产年经营收入的计算

    一般房地产评估中，运用收益法时应采用该类房地产的客观收益而非该房地产的实际收益。估算酒店在其未来有效经营期内各年净收益，需要对酒店历年财务报表等能够反映其历史经营状况的资料进行深入研究，同时对同类酒店的现状及未来经营情况加以分析和预测。在酒店持续经营的前提下，估算在未来有效经营年期内酒店各年净收益，对酒店未来的实际收益预测为主要评估依据，同时适当参考同星级的类似酒店的正常收益水平。

    实务中，一般结合酒店的房价、酒店成新率、档次等，并根据市场调查了解同星级酒店的客房平均折扣率、客房入住率综合考虑确定客房收入；餐饮收入应结合餐厅的规模、档次、人均消费水平、平均上座率等确定；娱乐健身收入根据消费水平及平均开房率计算确定；商铺出租收入，一般根据租赁合同确定租赁收入；商务会议结合酒店外租定价，根据市场调查及平均使用率计算年收益。

    2.总营业支出

    对于营业成本、营业费用、管理费用、根据酒店各项成本水平，结合同星级酒店行业水平按经营收入的一定比例计取。税费按酒店经营需缴纳的相关税费确定，一般包括：营业税金及附加、房产税等。

    3.房地产年净收益计算

    房地产年净收益计算 = 酒店年经营收益 -  酒店年经营支出 - 酒店商业利润

    酒店商业利润一般根据酒店旅游行业的平均利润率确定。

    4.收益期限的确定

    收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定（如土地使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

    （二）酒店企业价值评估的净收益

    企业价值评估是对具有完整运营能力的企业综合体的评估，依据企业综合体的获利能力来确定其评估价值。企业的单项资产是组成企业的基本要素，而其组合结构和状态及其对客观环境的适应性则影响着生产要素的效率，从而使其发挥不同的效用。企业作为一个特殊的资产具有自身的特点：盈利性，其经营目的为了盈利；持续经营性，持续经营是保证正常盈利的重要方面；权益可分性，企业权益可分为股东全部权益和股东部分权益。因此企业价值评估评估对象是资产综合体，决定价值高低的因素是企业的整体获利能力，企业价值评估是一种整体性评估。