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    （2）权益自由现金流量是指满足债务清偿、资本支出和运营资本等需要之后剩下的可作为发放股利的现金流量。

    权益自由现金流量=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金的追加+付息债务的增加

    权益自由现金流量折现后对应的是股东全部权益价值 （净资产价值、所有者权益价值）

    其中：净利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用-所得税

    2.房地产估价中的收益法及净收益口径

    收益法又称收益资本化法、收益还原法，是通过预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。

    收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益、税前现金流、期末转售收益等。

    净收益的预测是收益法估价的核心。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。在实际估价中，主要是通过租赁收入测算净收益来估价。

    净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用

    ①潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。

    ②空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。

    ③运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

    对于有抵押贷款负担的房地产，因为抵押债务不影响房地产整体的正常收益所以不包含，不包含还本付息额；不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地使用权摊销费，但包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费；房地产改扩建能通过增加房地产每年收入从而提高房地产价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，从而两者可相抵，因此不将它作为运营费用的一部分；运营费用中之所以不含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。