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摘 要 《企业价值评估指导意见（试行）》第二十三条规定："注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。“并在第三十四条规定"以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。”

    酒店作为综合经营性物业，以收益性房地产为主要经营资产，由于收益性显著，其价值评估的首选方法应当为收益法。那么在进行企业价值评估中收益法如何应用呢？如果在成本加和法中对酒店房地产采用收益法评估，那么再用收益法进行企业价值评估时净收益的口径有什么区别呢？下面从资产评估和房地产估价的不同视角对以上问题做如下分析：

一、净收益的口径

    1.企业价值评估的收益法及净收益口径

    企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中的预期收益可以是现金流量或利润。

    企业的税后净利润是一个会计指标，它等于利润总额减去所得税，是从会计核算上得出的企业所有者拥有的净利润。税后净利润指标易受到折旧方式、存货计价方法、间接费用分配方法、成本核算方法等人为因素的影响。也就是说，会计利润具有较大的调节空间，缺乏客观性。同时会计利润没有考虑到资本性支出、营运资本支出等因素对企业价值的影响。

    企业净现金流量是企业实际收支的差额，现金流量的分布不受人为因素影响，特别是在考虑货币时间价值因素时，早期的收益和未来的收益是有明显区别的，现金流量指标明显优于利润指标。因此，一般选择净现金流量作为用收益法进行企业价值评估的收益基础。

    企业价值评估的对象通常是指企业整体价值、股东全部权益价值、股东部分权益价值。企业股东全部权益价值就是企业的所有者权益价值或净资产价值。

    根据评估对象的不同，现金流量可以分为企业投资资本现金流量和权益自由现金流量。

    （1）企业投资资本现金流量是指扣除了税收、必要的资本性支出和运营资本的追加后，能够支付给股东和债权人的现金流量。

    企业投资资本现金流量=净利润+折旧及摊销+扣税利息费用-资本性支出-营运资金的追加

    企业投资资本现金流量折现后对应的是企业整体价值（所有者权益+负债）